"Das ganze Richtwertsystem ist ein Irrsinn."

Interview Elke Kahr
"Jeder Gemeinde­wohnungs­verkauf ist einer zu viel"
Interview | Martin Putschögl, 06. Februar 2012

Elke Kahr ist Kommunistin und in Österreichs zweitgrößter Stadt Graz in einem wichtigen politischen Amt: Als Wohnungs-Stadträtin ist es ihre Aufgabe, die stark wachsende Zahl an Einwohnern der steirischen Landeshauptstadt mit Wohnraum zu versorgen. Anders als ihr Wiener Amtskollege Michael Ludwig (SPÖ) findet sie sich dabei allerdings oft in der Rolle der Bittstellerin wieder - womit sie zu leben gelernt hat.

Wie der Wohnbau in Graz funktioniert, warum sie sich ganz klar gegen den Verkauf von Bestandswohnungen ausspricht und warum die Objektförderung aus ihrer Sicht "das Einzige ist, was langfristig dauerhaft leistbaren Wohnraum für die Menschen sichert", erfragte Martin Putschögl.

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der Standard.at: Ihr Wiener Amtskollege Michael Ludwig hat es besser als Sie, weil Wien auch Bundesland ist und er nicht bei einem Wohnbaulandesrat um Fördergelder betteln muss. Blicken Sie oft neidisch nach Wien?

Elke Kahr: Nein, überhaupt nicht neidisch, ganz im Gegenteil. Wir von der KPÖ Graz führen die Stadt Wien sogar immer als positives Beispiel an, weil es dort in einer Zeit, als es wirtschaftlich bei Gott nicht rosig war, gelungen ist, in großem Ausmaß sozialen Wohnbau zu schaffen. Das war und ist für mich vorbildlich. Wir haben hier in Graz schon seit den 80er-Jahren das Thema Wohnen als Schwerpunkt, weil wir einfach sehen, dass es zu wenige leistbare Wohnungen gibt, also zu wenige Gemeindewohnungen.

der Standard.at: Jeder vierte Wiener wohnt in einer Gemeindewohnung. Wie ist das Verhältnis in Graz?

Kahr: Wenn auch jeder vierte Grazer in einer Gemeindewohnung leben würde, wäre das großartig! Wir haben hier ca. 10.500 Wohnungen, für die wir das Zuweisungsrecht haben. Wenn wir von einer durchschnittlichen Belegung von 2,5 Personen und einer Einwohnerzahl von 250.000 Grazerinnen und Grazern ausgehen, leben nur rund zehn Prozent in einer Gemeindewohnung.

der Standard.at: Sie wenden in Graz seit Ende der 1960er-Jahre das Modell des so genannten "Übertragungswohnbaus" an. Wie funktioniert das genau?

Kahr: Die Stadt kauft dabei lediglich die Grundstücke an und muss sich dann einen Wohnbauträger suchen, der die entsprechenden Wohnbaukontingente, sprich Fördergelder vom Land, mitbringt. Wir sind da leider gleich auf zwei Seiten Bittsteller. Beim Modell des Übertragungswohnbaus fällt zwar nach 50 oder 55 Jahren das Baurecht wieder zurück an die Stadt, d. h. die Gemeinde ist dann Eigentümerin der Bauten. Optimal wäre es für uns aber, wenn die Stadt Graz selbst wieder bauen würde. Aus der momentanen budgetären Zwangslage heraus geht das aber einfach nicht. So ist der Übertragungswohnbau noch immer der bessere Weg.

der Standard.at: Wie steht es um das Thema Sanierungen?

Kahr: Da sind wir vorbildlich, österreichweit.

der Standard.at: Auch bei den Wohnungen, die wieder zur Stadt zurückwandern?

Kahr: Noch stellt sich diese Frage nicht, das wird frühestens 2020 ein Thema sein. Stolz können wir aber auf unsere Sanierungsrate im Altbestand unserer gemeindeeigenen Wohnhäuser sein. Zirka die Hälfte aller Gemeindewohnungen waren noch Ende der 1990er Jahre ohne Bad und WC. Als die KPÖ das Wohnbauressort bekommen hat, damals unter Ernst Kaltenegger, haben wir mit den umfassenden Sanierungen begonnen, gemeinsam mit dem Land Steiermark. Vor allem ÖVP-Landesrat Johann Seitinger ist oft in unseren Wohnhäusern gewesen und hat sich ein Bild von der Situation gemacht.

der Standard.at: Aber das ist wohl nicht ohne Mieterhöhungen gegangen?

Kahr: Bei umfassenden Sanierungen brauchen wir die Zustimmung aller Mieter, die vorher natürlich von den neuen Mietzinsen informiert werden. Diese Zustimmung war praktisch immer gegeben. Außerdem braucht kein Mieter einer von der Stadt Graz zugewiesenen Wohnung mehr als ein Drittel seines Einkommens fürs Wohnen inklusive Heizung aufzuwenden, weil wir neben der Wohnbeihilfe vom Land - die per Volksabstimmung erkämpft worden ist - vom Wohnungsamt auch eine Mietzinszuzahlung gewähren. Dabei ziehen wir auch noch ab der zweiten im gemeinsamen Haushalt lebenden Person eine Summe für den Lebensbedarf ab und erst von der Differenz wird das Einkommensdrittel berechnet. Ich glaube, das gibt es nur in Graz.

der Standard.at: Für allein lebende Singles gibt es also nichts?

Kahr: Doch, aber die haben meist ohnehin kleinere Wohnungen, da reicht meistens die Wohnbeihilfe.

der Standard.at: Sind diese Zuzahlungen - Sie gewähren ja auch eine Kautionsbeihilfe - weiterhin finanzierbar, wenn die Mieten weiter so steigen wie zuletzt?

Kahr: Der Kautionsbeitrag, den wir bezahlen, ist nicht für Mieter von Gemeindewohnungen, sondern für Wohnungen auf dem privaten Wohnungsmarkt gedacht. Wenn jemand kein großes Gesamteinkommen hat, einen Anspruch auf eine Gemeindewohnung hätte, aber vorher auf dem privaten Markt eine Wohnung gefunden hat, deren Miete er sich gerade noch leisten kann, die Einstiegskosten aber nicht mehr, dann schießen wir eine Bruttomonatsmiete für die Kaution zu.

der Standard.at: Und die Mietzinszuzahlung - kann die auch künftig finanziert werden?

Kahr: Bei den Gemeindewohnungen liegt es ja in unserer Hand, die Mieten im gesetzlich erlaubten Ausmaß anzuheben, und das tun wir einfach nicht. Das einzige, was sich für die Menschen erhöht, sind die Betriebskosten. Hier betreibt auch die Stadt Graz die Tariferhöhungen aus meiner Sicht in einem zu hohen Ausmaß. Heizen, Strom und Betriebskosten sind mittlerweile oft der weitaus größere Posten als die Miete.

der Standard.at: Barrierefreiheit gehört ja auch zu ihren Ressorts. Der Obmann des Verbandes der Gemeinnützigen Wohnbauträger, Karl Wurm, hat erst vor wenigen Wochen beklagt, dass der soziale Wohnbau immer teurer wird, weshalb man die Standards verringern sollte, auch punkto Barrierefreiheit.

Kahr: Zuständig bin ich nur für die Zuweisung der barrierefreien Wohnungen. Dessen ungeachtet hat Herr Magister Wurm nicht ganz unrecht; die Standards im geförderten Wohnbau sind mittlerweile so hoch angesetzt, dass man mit den vorhandenen Fördersätzen nicht mehr das Auslangen findet. Wir merken das bei den Sanierungen genauso wie im Wohnungsneubau. Zum Beispiel haben wir gerade eine Sanierung durchgeführt, die wir nicht machen hätten können, wenn wir nicht Eigenmittel zugeschossen hätten.
Grundsätzlich sollte die Schaffung von barrierefreien Wohnungen am Bedarf ausgerichtet werden. Bei einem unserer jüngsten Projekte, "Wohnen Anders" in der Floßlendstraße, wurde der Bau von der Architektin aber auch von Anfang an so klug kalkuliert und die Grundrisse so geschickt angeordnet, dass man nicht ausziehen muss, wenn man später eine behindertengerechte Wohnung braucht. Das entspricht jetzt nicht hundertprozentig den Standards des barrierefreien Wohnens, aber es ermöglicht grundsätzlich lebenslanges Wohnen.

der Standard.at: Wie hoch ist der Bedarf an barrierefreien Wohnungen in Graz?

Kahr: Wir haben derzeit 155 Anträge im Sozialamt aufliegen, demgegenüber stehen 13 freie Wohnungen. Mit barrierefreien Wohnungen gibt es aber auch folgendes Problem: Eine anspruchsberechtigte Person kriegt sie zugesprochen, meist ziehen jedoch auch Angehörige mit. Wenn der Betroffene aber auszieht, etwa wegen einer Trennung, müssen auch die anderen Personen die Wohnung verlassen. Deshalb wird aus diesem Kreis auch oft um eine "normale" Gemeindewohnung angesucht, weil viele Wohnungen von uns sowieso de facto barrierefrei zugänglich sind. Und die neueren Bauten haben auch alle schon die entsprechenden Türbreiten.

der Standard.at: Wieviel Geld fließt jährlich in die Sanierung von Gemeindewohnungen, wie viel in den Neubau?

Kahr: Wir sanieren jährlich um rund vier Millionen Euro. Beim Neubau lässt sich das schwer sagen, denn der ist ja nicht bei uns angesiedelt. Wir müssen eine Liegenschaft ankaufen, dafür brauche ich den Liegenschaftsreferenten, ÖVP-Stadtrat Gerhard Rüsch. Der kauft das Grundstück an - wie zuletzt beispielsweise die Hummelkaserne, die um 4,6 Mio Euro sehr günstig zu erwerben war. Das ist ein großes Areal, auf dem 90 Wohnungen und ein Pflegeheim entstehen werden. Für die 90 Wohnungen müssen wir uns per Ausschreibung einen Wohnbauträger suchen. Dieser wiederum holt sich die Fördermittel vom Land.

der Standard.at: Sie haben vor einigen Tagen die Befürchtung geäußert, das Land Steiermark könnte seine restlichen 885 Landeswohnungen verkaufen. Fürchten Sie, dass diese zu billig verkauft werden?

Kahr: Einerseits ja. Auf der anderen Seite stört es mich aber auch, dass sie überhaupt verkauft werden sollen. Mit den Einnahmen stopft man einmalig ein Budgetloch, aber die Wohnungen sind dauerhaft weg. Die öffentliche Hand verabschiedet sich immer mehr von Wohnraum, über den sie selbst verfügt.

der Standard.at: Wie konkret sind die Pläne Ihrer Meinung nach?

Kahr: Angeblich wurde eine Studie in Auftrag gegeben, die ausloten soll, was der Verkauf bringen würde.

der Standard.at: In Graz werden doch auch Gemeindewohnungen an Mieter verkauft?

Kahr: Ja, leider. Es gab in den 90er-Jahren einen Antrag der ÖVP, dass Gemeindemieter die Möglichkeit haben sollten, ihre Gemeindewohnung zu erwerben, wenn sie das möchten. Da ist damals nur die KPÖ dagegen gewesen, Ernst Kaltenegger und ich. Es spricht zwar nichts dagegen, Eigentum zu erwerben, nur: Wenn man eh schon viel zu wenige Gemeindewohnungen hat, dann fehlt uns dieser Wohnraum einfach dauerhaft. Vor allem bekommen die Käufer nach Ablauf einer bestimmten Frist das Recht, die Wohnungen weiter zu vermieten oder zu verkaufen. Die Stadt hat dann also überhaupt keinen Einfluss mehr darauf, wer darin wohnt. Dieser Entscheidung haben wir es zu "verdanken", dass wir heute einige städtische Wohnhäuser haben, in denen es eine Mischform gibt: Miete und Eigentum. Die Verwaltung solcher "Mischhäuser" ist enorm schwierig. Wenn man die Fenster tauschen will, müssen alle Eigentümer zustimmen. In Wetzelsdorf hatten wir unlängst den absurden Fall, dass sich zwei Wohnungseigentümer gegen einen Fenstertausch ausgesprochen haben - und das kann es dann auch nicht sein. Wir haben mittlerweile erreicht, dass keine Kaufanträge mehr von Mietern in Häusern, wo es noch keine Mischform gibt, akzeptiert werden.

der Standard.at: Wie viele Gemeindewohnungen wurden bisher verkauft?

Kahr: 120. Aber jeder einzelne Verkauf ist einer zuviel. Und eigentlich war ja auch vorgesehen, dass die Erlöse aus den Verkäufen zweckgebunden für den Ankauf neuer Grundstücke sind. Dies ist aber erst jetzt unter Stadtrat Rüsch der Fall. Zuvor wurden keine Grundstücke angekauft.

der Standard.at: Die durchschnittliche Quadratmeter-Miete von Grazer Gemeindewohnungen liegt bei 3,90 Euro, im privaten Bereich gibt's auch Mieten von rund 8 Euro und darüber. Halten Sie das für zu hoch?

Kahr: Natürlich, solche Mieten sind ein Wahnsinn. Bei Quadratmeter-Mieten über 6,76 Euro kriegt man in der Steiermark übrigens auch keine Wohnbeihilfe mehr. Viele mieten eine Wohnung, die ihnen gefällt, an und glauben, dass sie die Kosten schon irgendwie aufbringen werden. Wenn dabei auch schon mit der Wohnbeihilfe kalkuliert wurde, eine solche aber nicht gewährt wird, wird es eng. Da man aber aus einem Mietvertrag im Regelfall nicht sofort wieder aussteigen kann, sind ernste Probleme vorprogrammiert.
Je geringer der Bestand an leistbaren Wohnungen ist, umso höher werden die Mieten auf dem privaten Markt. Und diese Wohnungen müssen dann mangels leistbarer Alternativen auch angemietet werden. Für immer mehr Menschen bedeutet das eine monatliche Belastung für das Wohnen von teilweise 60 Prozent des Monatseinkommens.

der Standard.at: In Wien jammern die Hausbesitzer seit Langem, dass die Altmieten so günstig sind, dass sie sich die Sanierungen ihrer Häuser nicht mehr leisten können. Weil sie schlicht zu wenig einnehmen. Bei diesen Altbaumieten "subventioniert der Vermieter den Mieter", sagte Wohnbauforscher Christian Donner im Interview. Verstehen Sie dieses Argument?

Kahr: Ich kenne die Wiener Situation zu wenig. Hier in Graz hatten wir zuletzt aber auch einen Fall, wo uns eine Genossenschaft ein Objekt zurückgeben wollte, das sie 20 Jahre lang verwaltet hat. Jetzt ist zuwenig Geld da und die Verwaltung soll zurück zur Stadt wandern. Ich habe mir das vor kurzem angeschaut, und es stimmt: Die Fenster müssten getauscht werden und eigentlich wäre auch gleich eine thermische Sanierung nötig. Man muss das mit den Mietern besprechen. In unseren Häusern machen wir das auch. Das ist ein langwieriger Prozess, an dessen Ende in der Regel aber immer ein Weg gefunden wird. Manchmal geht es eben nur schrittweise. Zuerst die Fenster, in fünf Jahren die Wärmedämmung usw. Sollte es sich um notwendige Erhaltungsarbeiten handeln, sehen sowohl das MRG als auch das WGG ohnehin Möglichkeiten für eine vorübergehende Mieterhöhung vor. Deshalb aber jetzt die Kategoriemieten aufzugeben - falls Ihre Frage darauf abgezielt war - würde ich auf gar keinen Fall tun.

der Standard.at: Was müsste sich ändern in der heimischen Gesetzgebung?

Kahr: Erstens braucht es die Wiedereinführung des Kategoriemitzinssystems mit nachvollziehbaren und einheitlichen Obergrenzen. Das ganze Richtwertsystem ist ein Irrsinn. Es ermöglicht durch ein völlig undurchschaubares Zu- und Abschlagsystem teilweise extrem überhöhte Mieten. Es blicken dabei oft nicht einmal mehr Mietrechtsexperten durch, wie soll dann erst ein nicht rechtskundiger Mieter wissen, ob der von ihm verlangte Mietzins in Ordnung ist oder nicht? Aber leider ist die Immobilienlobby noch sehr stark bei uns.
Auch die Subjektförderung ist in Wirklichkeit falsch. Der Ansatz müsste der sein, dass man so günstig baut, dass die Mieterinnen gar nicht angewiesen sind auf eine Wohnbeihilfe. Diese ist nicht nur extrem teuer in der Administration, sondern auch demotivierend. Sobald beispielsweise ein Arbeiter durch Fleiß etwas mehr Lohn nach Hause bringt oder die Pensionistin ein paar Euro mehr Rente bekommt, wird sofort die Wohnbeihilfe gekürzt. Unterm Strich kann es sogar so sein, dass in Summe weniger übrig bleibt als zuvor. Eine gute Objektförderung ist das einzige, was langfristig dauerhaft leistbaren Wohnraum für die Menschen sichert und aber auch die öffentlichen Haushalte langfristig entlastet. Denn die Mieterinnen und Mieter zahlen ja die Förderungsdarlehen wieder zurück. Das ist kein Geld, das in den Sand gesetzt wird. Wenn man aber mit Wohnbauförderungsgeldern Straßen baut, wird das Geld in den Sand gesetzt, da fließt nichts zurück. Der Wohnbauförderungsbeitrag, der früher zweckgebunden war, fließt jetzt in das allgemeine Budget. Das sind in der Steiermark in den letzten Jahren jährlich 250 Millionen Euro gewesen.

der Standard.at: Es wird aber auch wegen des in der Steiermark praktizierten Modells der Annuitätenzuschüsse immer weniger ...

Kahr: Die Annuitätenzuschüsse sind ohnehin gekürzt worden. Der nächste große Annuitätensprung wird 2018/2019 passieren. Durch Reduktion der Landeszuschüsse werden die Mieten in Einzelfällen um bis zu 2 Euro pro Quadratmeter steigen. Das müssen dann entweder die Genossenschaften auffangen, wie das vor Jahren schon einmal gemacht werden musste. Wenn das aber mehrere Wohnhäuser einer Genossenschaft betrifft, muss man eine andere Lösung finden. Es kann jedenfalls nicht sein, dass man die Mieter belastet.

der Standard.at: Das ist ein gutes Stichwort für meine letzte Frage: Sie haben Ende vergangenen Jahres ein Gewinnspiel veranstaltet, wo Sie den ältesten Mietvertrag einer Gemeindewohnung gesucht haben. Gewonnen hat eine ältere Dame, die in den 50er Jahren ihren wohl sehr günstigen Mietvertrag unterzeichnet hat. Als Preis bekam sie von Ihnen privat eine Monatsmiete bezahlt. Halten Sie das für fair, angesichts der heutigen Mietpreise?

Kahr: Ob das fair ist? Da kann ich Ihnen als KPÖ-Politikerin eine politische Antwort geben: Der Anteil der Menschen, die sehr lange in unseren Wohnungen bleiben, ist sehr groß. Ich weiß nicht, wie die Stimmung in Wien ist, aber die Wohnzufriedenheit in unseren Gemeindewohnungen ist sehr hoch.
Im konkreten Fall müssen Sie eines bedenken: Die Leute sind damals in die Gemeindebauten eingezogen, als diese noch Substandard waren. Wenn Sie die Wohnung dieser Dame gesehen hätten - da war keine Dusche drinnen, das war eine Bassenawohnung. Und jetzt ist diese Wohnung ein Schmuckschachterl, auch die Heizung ist neu, alles wurde von der Mieterin selbst finanziert. Vermietet ist diese Wohnung als Kategorie C, doch wenn die Dame einmal auszieht, ist sie Kategorie A. Wir haben also eher das umgekehrte Problem bei unseren Mietern: Die beschweren sich hie und da, dass die heutigen Mieter "alles geschenkt kriegen". (derStandard.at, 6.2.2012)